종합부동산세 계산기의 출처와 한계
공시가격 합계와 주택 수를 넣으면 재산세 공제와 농어촌특별세까지 반영한 종부세가 바로 나옵니다. 이 자료가 어디서 왔고, 어떻게 받아 왔고, 무엇을 못 하는지를 적었습니다.
알려진 한계
아래는 종합부동산세 계산기를 쓰기 전에 반드시 알아야 하는 것들입니다. 한 줄로 먼저 적고, 그 아래에서 각각을 풀어 설명합니다.
- 재산세가 표준세율 그대로 부과됐다고 보고 겹친 부분을 뺐습니다. 재산세 과세표준 상한이나 지자체 감면으로 실제 재산세가 더 적었다면 이 공제도 조금 줄어 종부세가 늘어납니다.
- 세부담 상한(올해 재산세와 종부세 합이 작년의 150%를 넘으면 넘는 부분을 매기지 않음)은 작년 세액을 알아야 해서 넣지 않았습니다. 공시가격이 크게 오른 해에는 실제 고지액이 이 계산보다 적을 수 있습니다.
- 합산하지 않는 주택(등록 임대주택, 사원용 주택 등), 상속주택과 지방 저가주택 특례, 일시적 2주택, 부부 공동명의 1주택 특례 신청, 법인, 토지분 종부세는 반영하지 않습니다.
- 공동명의 주택은 각자 지분만큼의 공시가격으로 따로 계산합니다. 부부가 각각 9억원씩 공제받는 편과 1주택 특례(12억원과 나이, 보유 공제)를 신청하는 편 중 유리한 쪽을 9월에 고를 수 있습니다.
- 참고용 계산입니다. 실제 세액은 11월 말에 오는 고지서나 홈택스에서 확인하십시오.
2026 종부세 세율표 (주택분)
종합부동산세법 제9조 제1항의 세율입니다. 과세표준이 커질수록 높은 세율이 붙는 누진세율이고, 과세표준 12억원을 넘는 부분부터 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 갈립니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 | 누진공제액 (2주택 이하) | 누진공제액 (3주택 이상) |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0원 | 0원 |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% | 600,000원 | 600,000원 |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1% | 1% | 2,400,000원 | 2,400,000원 |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3% | 2% | 6,000,000원 | 14,400,000원 |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5% | 3% | 11,000,000원 | 39,400,000원 |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 2% | 4% | 36,000,000원 | 89,400,000원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5% | 101,800,000원 | 183,400,000원 |
누진공제액은 계산을 쉽게 하려고 쓰는 값입니다. 과세표준에 그 구간의 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 조문의 계산과 같은 세액이 나옵니다.
계산 순서
- 공제액을 뺍니다. 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 뺍니다(제8조 제1항).
- 공정시장가액비율을 곱합니다. 남은 금액에 60%를 곱하면 과세표준입니다(시행령 제2조의4).
- 세율을 곱합니다. 위 세율표로 산출세액을 구합니다. 2주택 공시가격 합계 15억원이면 과세표준 360,000,000원에 산출세액 1,920,000원입니다.
- 재산세 겹친 부분을 뺍니다. 같은 금액에 이미 매긴 재산세를 빼 줍니다. 과세표준에 재산세 공정시장가액비율(60%, 1세대 1주택은 45%)과 재산세 세율 0.4%를 곱한 값입니다(제9조 제3항, 시행령 제4조의3). 위 예에서는 864,000원입니다.
- 1세대 1주택자 공제를 뺍니다. 나이와 보유 기간 공제율을 더해 80% 안에서 남은 세액에 곱해 뺍니다(제9조 제5항부터 제8항).
- 농어촌특별세를 더합니다. 이렇게 나온 종합부동산세의 20%를 농어촌특별세로 함께 냅니다(농어촌특별세법 제5조).
1세대 1주택자 공제율
| 나이 (6월 1일 기준) | 공제율 | 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제는 더해서 받고 합계 80%가 한도입니다. 공시가격 20억원 한 채를 가진 만 70세 이상, 15년 넘게 산 사람은 2,275,200원이 455,040원으로 줄어듭니다.
부부 공동명의와 단독명의
공동명의는 부부가 각자 자기 지분만큼 따로 계산하고 각자 9억원을 공제받습니다. 공시가격 20억원 아파트를 반씩 가지면 한 사람 몫이 10억원이라 공제를 넘는 부분이 한 사람당 1억원뿐이고, 같은 집을 한 사람 이름으로 가질 때(2,275,200원, 나이와 보유 공제 없음)보다 세금이 훨씬 적습니다. 다만 공동명의는 나이와 보유 기간 공제를 받지 못하므로, 공제율이 커질수록 9월에 1주택 특례를 신청하는 쪽이 유리해집니다. 공동명의 쪽은 계산기에 한 사람 지분의 공시가격을 넣고 2주택(9억원 공제)을 고른 값의 두 배로, 특례 쪽은 전체 공시가격을 넣고 1세대 1주택자를 고른 값으로 가늠해 비교해 보십시오.
표가 어디서 왔나
국가법령정보센터에 실린 종합부동산세법(2026. 1. 1. 시행) 제8조(과세표준), 제9조(세율과 세액), 제20조(분납), 같은 법 시행령(2026. 10. 1. 시행) 제2조의4(공정시장가액비율), 제4조의3(공제할 재산세), 지방세법 시행령 제109조(재산세 공정시장가액비율), 농어촌특별세법 제5조 원문을 옮겼습니다. 재산세 공제는 시행규칙 별지 서식의 작성 방법대로 계산했습니다. 두 세율표는 조문의 꼴(구간 시작 세액 더하기 초과분 곱하기 세율)과 누진공제 꼴이 모든 경계에서 같은 세액을 내는지 매 빌드 검사합니다.
내 아파트의 최근 거래 가격은 아파트 실거래가 평단가에서, 집을 자녀에게 넘길 때의 세금은 증여세 계산기에서 볼 수 있습니다.
이 계산으로 하면 안 되는 것
고지서의 세액으로 그대로 쓰지 마십시오. 참고용입니다. 세부담 상한, 합산하지 않는 임대주택, 상속주택 특례, 실제 재산세가 표준세율보다 적게 나온 경우는 이 계산에 들어 있지 않습니다. 실제 세액은 11월 말에 오는 고지서나 홈택스에서 확인하십시오.
한눈에 보는 사실
| 출처 기관 | 재정경제부 (종합부동산세법) |
|---|---|
| 원본 | https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법 |
| 이용조건 | 저작권 보호 대상 아님(법령), 자료 설명 화면에서 자세히 |
| 자료 기준일 | |
| 마지막으로 받은 때 | 2026-10-07 |
| 담긴 곳 | 7개 세율 구간 |
| 새로 고침 주기 | 연 1회 새로 나오는 자료라 새로 공표될 때 받습니다. 430일 넘게 새 자료를 받지 못하면 화면 위 줄이 받는 것이 늦어짐으로 바뀝니다. |
자주 묻는 질문
- 1주택자는 공시가격이 얼마부터 종부세를 내나요?
- 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억원을 빼고 계산하므로 공시가격이 12억원을 넘어야 종부세가 나옵니다. 2주택 이상이거나 세대원이 따로 주택을 가졌으면 공시가격 합계에서 9억원을 뺍니다. 기준은 시세가 아니라 공시가격입니다.
- 공시가격 20억원 아파트 한 채면 종부세가 얼마인가요?
- 만 60세 미만이고 가진 지 5년이 안 된 1세대 1주택자라면 과세표준 480,000,000원에 산출세액 2,760,000원, 재산세 겹친 부분 864,000원을 빼면 종합부동산세 1,896,000원입니다. 농어촌특별세 379,200원을 더해 2,275,200원을 냅니다. 만 70세 이상이고 15년 넘게 가졌다면 공제 80%를 받아 455,040원으로 줄어듭니다.
- 3주택 이상이면 세율이 얼마나 높아지나요?
- 과세표준 12억원까지는 주택 수와 상관없이 세율이 같습니다. 그 위부터 2주택 이하는 1.3%에서 2.7%, 3주택 이상은 2%에서 5%입니다. 공시가격 합계 30억원이면 2주택은 8,827,200원, 3주택은 9,331,200원입니다(농어촌특별세 포함).
- 고령자 공제와 장기보유 공제는 같이 받을 수 있나요?
- 1세대 1주택자라면 둘을 더해 받을 수 있고 합계 80%까지입니다. 나이는 6월 1일 기준 만 60세부터 20%, 65세부터 30%, 70세부터 40%이고, 보유 기간은 5년부터 20%, 10년부터 40%, 15년부터 50%입니다. 2주택 이상이면 받을 수 없습니다.
- 종부세는 언제 내나요?
- 6월 1일에 주택을 가진 사람에게 매기고, 세무서가 11월 말에 고지서를 보내 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 종합부동산세가 250만원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다.
- 부부 공동명의면 종부세가 줄어드나요?
- 공동명의는 각자 자기 지분의 공시가격으로 따로 계산하고 각자 9억원을 공제받습니다. 그래서 부부 합계 18억원까지는 세금이 없습니다. 대신 나이와 보유 기간 공제는 받지 못합니다. 9월 16일부터 30일 사이에 신청하면 한 사람을 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제와 나이, 보유 공제를 받을 수 있으니, 둘 중 세금이 적은 쪽을 고르면 됩니다.
틀린 값을 찾으셨다면
재정경제부 (종합부동산세법)가 공개한 원본이 틀린 경우 저희가 고칠 수 없습니다. 해당 기관에 정정을 요청하고, 그동안 이 페이지에 한계 표기를 답니다. 저희 쪽 가공이 틀렸다면 알려 주세요. 어느 종합부동산세의 어느 항목인지 알려 주시면 확인해서 고치고 바뀐 것에 남깁니다.